Kiralık Konut mı Arıyorsunuz?
Bilindiği üzere 8 Eylül 2025 tarihinde okullar açılacaktır. Bu süreçte çok sayıda aile ve öğrenci, kiralamak için ev aramakta ve ev bulma, sonrasında da taşınma telaşı içerisine girmektedir. Ne yazık ki bu dönemlerde sıklıkla kiraların arttığı, arz talep dengelerinin değiştiği ve fiyatların yerinden oynadığı, hatta oynatılmak istendiği ya da oynatıldığı gibi çeşitli senaryolarla ve yerine göre kötü niyetli saik ve fillerle karşılaşılmaktadır. Haliyle kiracı adaylarının da benzer nitelikteki şikayetleri gündeme gelmektedir.
Peki Bu Süreçte Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Bu süreçte aslında en çok da konut kiralamak istediğimizde nelere dikkat etmemiz gerektiği bilinmelidir. Zira öncesinde hayatı boyunca hiç kira sözleşmesi yapmamış milyonlarca insan vardır. Hatta kendisine veya ailesine ait ikamet edilen konut varken tayin ya da öğrencilik gibi sebeplerle farklı şehirlere taşınan kişiler bu dönemde ilk kez bir kira sözleşmesine imza atmaktadır. Yaşadığı şehirden başka şehirdeki üniversiteyi kazanan öğrencinin durumu da bu şekilde olup belki de reşit olunduktan sonra imzalanacak ilk sözleşme kira sözleşmesi olmaktadır. Bu halde akıllara acaba yazılı bir sözleşmeye imza atmalı mıyım veya bir kira sözleşmesine imza atarken nelere dikkate etmeliyim ya da bu süreçte benim açımdan önem arz eden hususlar nelerdir gibi sorular gelmektedir.
Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Genel Olarak Bilmemiz Gerekenler Nelerdir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi kira sözleşmesini, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlamaktadır. Görüldüğü üzere kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir Özel Hukuk sözleşmesi olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir. Yazılılık geçerlilik şartı değil, ispat şartıdır. Ancak sözleşmenin yazılı yapılmasında büyük fayda vardır. Zira hangi taşınmazın, kim tarafından, kime ya da kimlere, hangi koşullar altında, ne kadar süreyle, hangi kira bedeliyle ve ne durumda kiralandığının bilinmesi gerekmektedir. Örneğin taşınmazı kiralayan kimdir ya da birlikte kiraya veren kişiler kimlerdir? Hatta yapılacak olan kira sözleşmesinin taraflarının karşılıklı olarak birbirlerinin kimlik kartlarını görmeleri ve isim, soy isim, T.C. kimlik numarası gibi önemli bilgilerini kontrol etmeleri gereklidir. Kira bedeli kaç para olarak, nasıl ve nereye ödenecektir? Artışlar neye göre yapılacaktır? Kira artış dönemi ne zamandır? Örneğin beş seneliğine kiralanan bir taşınmaz için hangi yılda ne kadar miktar veya oranda artış yapılacaktır?
Kira bedelinin elden ödenmemesi ve banka hesabına yatırılması da önemli olan hususlardan biridir. Zira günün birinde taraflar arasında kiranın ödenip ödenmediği konusunda uyuşmazlık çıkması halinde, banka kayıt ve dekontları en önemli delil olmaktadır. Kira bedelinin ödeneceği banka hesabına ilişkin iban numarasının (hesap sahibinin ve banka adının) da kira sözleşmesine yazılması dikkat edilmesi gereken bir diğer husus olmaktadır.
Kiralanan taşınmazın kimlere kiralandığı kira sözleşmesine yazılmalıdır. Bu husus özellikle birden çok kişi tarafından kiralanan evlerde önem arz etmektedir. Örneğin üniversiteyi kazanan dört arkadaşın birlikte bir konut kiralaması halinde hem kiracılık haklarından faydalanılması hem de borçların ve yükümlülüklerin paylaşılması konularında tereddüt yaşanmaması adına taşınmazın kiracıları kesin olarak bilinmelidir.
Elbette kiralanan evin ne durumda olduğu da önemli bir konudur. Günümüzde özellikle büyükşehirlerde ve köylerde (köy evlerinde) birçok taşınmazın eşyalı olarak kiraya verildiği ve bu yönde çok sayıda talebin olduğu bilinmektedir. Taşınma ve nakliye masrafları ile eşya fiyatlarının yüksek oluşu gibi hususlar da birlikte dikkate alındığında, eşyalı ev arayanların sayısı bir hayli yükselmektedir. Bu sebeple evin eşyalı olup olmadığı, eşyalıysa evde hangi eşyaların bulunduğu kira sözleşmesine yazılmalıdır. Kiralanan taşınmazın boyalı olup olmadığı, evin kiracı tarafından ne durumda teslim alındığı ve ne şekilde teslim edileceği bilinmelidir. Elbette tüm bu hususları yazılı kira sözleşmesi gün yüzüne çıkartacaktır. Belirtilen hususların kira sözleşmesine yazılmaması halindeyse, taşınmaz boşaltılırken depozito iadelerinde çeşitli sorunlar yaşanmaktadır. Bu sebeple temel unsurların ve taraflar için önem arz eden detayların kira sözleşmesine yazılması büyük önem arz etmektedir.
Peki Kiracılık Hakkının Şerhi Mümkün müdür?
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılması mümkündür. Hatta eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedememekte ve kiralanan aile konutunun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanması halinde sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelmektedir. Bu halde bildirimde bulunan eş, diğeri ile müteselsilen sorumlu olmaktadır.
Kiracı ya Kirayı Ödemezse? Acaba Kira Sözleşmesinde Kefil Kararlaştırılması Mümkün müdür?
Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmemesi ihtimali dikkate alınarak kefil kararlaştırılması mümkündür. Sözleşmede kira bedeli için kefil bulunması halinde, kefilin sorumluluk miktarı açıkça bilinmeli ve kefil tarafından el yazısı ile yazılmalıdır. Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli değildir. Bu yüzden kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır. Aksi halde kefalete ilişkin hükümler geçersiz olmaktadır.
Ceza Koşulu ve Muacceliyet Kaydı Geçerli midir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılması ve kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi mümkün değildir. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar kesin olarak geçersiz olmaktadır. Ancak bir kira bedelinin dahi ödenmemesinin tahliye sebebi olduğu unutulmamalıdır. Hatta sonradan ödense bile bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasının taşınmazın tahliyesine yol açtığı ve iki haklı ihtarın tahliye sebebi olduğu da bilinmesi gereken hususlar arasındadır.
Kiralayan Tahliye Taahhüdüne İmza Atılmasını İstiyor. Ne Yapmalıyım?
Bu halde boş tahliye taahhüdünün imzalanmaması gereklidir.
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı günde düzenlenmesi, taahhüdün geçersiz olması sonucunu doğurmaktadır. Bu noktada tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlendikten makul süre sonra yapılması aranmaktadır.
Peki Kira Sözleşmesinde Noter Onayı Şart Mıdır? Olmazsa Ne Olur?
Kira sözleşmesinin noterlikçe düzenlenmesi veya onaylanması zorunlu değildir. Zira bu hususlar yalnızca imza inkarının önüne geçmektedir. Noterlikçe düzenlenmeyen veya onaylanmayan bir kira sözleşmesindeki imzanın inkarı halindeyse mahkemece, imzanın kira sözleşmesinin taraflarına ait olup olmadığı yönünde araştırma ve inceleme yapılmaktadır.
Anahtarları Nasıl Teslim Etmeliyim?
Taşınmaz tahliye edilirken anahtarların kiralayana teslimi önemli bir konudur. Bu yüzden bu noktada anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi ve anahtarların karşılıklı olarak imzaların atılması suretiyle teslim edilmesi önem arz etmektedir.
Uyuşmazlık Halinde Nereye Gitmeliyim?
Kira sözleşmeleri bakımından bilinmesi gereken en önemli hususlardan bir diğeri de, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamında olması ve arabuluculuk başvurusunun zorunlu olmasıdır.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde dava, sulh hukuk mahkemelerinde açılmalıdır. Zira 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 6. maddesiyle, kiralanan taşınmazların 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaların ve bu davalara karşı açılan davaların sulh hukuk mahkemelerinin görev alanında olduğu belirtilmektedir.
Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabildiğinden kira sözleşmesinde edimin ifa yeri, yetkili mahkemeyi belirlemektedir. Ancak bu özel yetki, genel yetkili mahkemenin yetkisini ortadan kaldırmamakta ve davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi yetkili olmaya devam etmektedir.
Bu Süreçte Hukuk Destekçiniz Yalnızca Avukatlar Olmalıdır..
Tüm bu süreçlerde herhangi bir hak kaybı ve mağduriyet yaşanmaması adına alanında uzman avukatlarla görüşülmesi ve kira sözleşmesinin avukat tarafından tanzim edilmesi gerek kiralayanın gerekse kiracının yarar ve menfaatine olmaktadır. Benzer şekilde (istisna hükümleri hariç) kira sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlık hallerinde öncelikli olarak arabulucuya başvurulması ve her durumda tarafların gerek arabuluculuk gerekse dava süreçlerinde vekille (avukatla) temsil edilmesi önem kazanmaktadır.
LL.M. Av. Uzm. Arb. Uzl. AYŞEN GÜZEL
